• Права иностранцев на приобретение недвижимости. Условия приобретения коммерческой и жилой недвижимости. Ограничения по районам - везде ли можно покупать, все ли виды недвижимости можно покупать?

Сегодня Вьетнам по праву можно назвать быстро развивающимся и осваивающим новые горизонты экономического роста. По состоянию на 2015 год рост ВВП составил 6,5%, что на 0,3% больше, чем официальный правительственный прогноз. Высокие темпы экономического роста сопровождаются увеличением темпов строительства по всей территории страны, предлагая огромные возможности не только для комфортного отдыха, но и для проживания. Прибрежные районы страны застраиваются комплексами апартаментов и виллами. В то время как крупные города могут похвастаться современными жилыми районами и постоянно улучшающейся транспортной инфраструктурой.

Недвижимость во Вьетнаме стабильно растет в цене уже несколько лет. Привлекательность в вопросе приобретения недвижимости здесь состоит в относительно невысоких ценах на нее и возможности выбирать объекты недвижимости в различных районах страны по сравнительно низким ценам в сравнении с европейскими.

До недавнего времени иностранные граждане практически не могли приобрести здесь недвижимость. Согласно Резолюции №19, принятой Правительством Вьетнама от 01 января 2009 года, владельцами недвижимости могли быть:

·иностранные частные лица, совершающие прямые инвестиции во Вьетнам либо открывшие компании с иностранным капиталом и занимающие руководящие посты;

·иностранные частные лица, внесшие особый вклад в развитие Вьетнама и особо отмеченные за заслуги руководством или Национальным собранием Социалистической Республикой Вьетнам;

·иностранные частные лица, работающие в экономической, культурной и социальной сферах, и имеющие университетские звания и обладающие специальными навыками и знаниями, необходимые Вьетнаму;

·иностранные частные лица, заключившие брак с гражданином Вьетнама;

·предприятия с иностранным капиталом (не являющиеся агентством недвижимости), сотрудникам которых необходимо предоставить жилье для проживания.

01 июля 2015 года стало знаменательной датой в открытии рынка недвижимости иностранным лицам. Правительством Вьетнама были внесены существенные поправки в жилищное законодательство, согласно которым теперь гражданин любой страны может приехать во Вьетнам по туристической визе и приобрести объект недвижимости на правах аренды сроком на 50 лет с последующим продлением. Иностранный собственник может перепродать свой объект недвижимости, передать в наследство, заложить или сдать в субаренду. Ранее для приобретения недвижимости было необходимо прожить на территории Вьетнама не менее года.

Согласно новому закону иностранцы могут купить не более 250 отдельно стоящих вилл в одном административном районе и не более 30% единиц жилья в многоквартирном доме. Зарубежные покупатели имеют право приобрести квартиру в домах, имеющих статус «жилых коммерческих проектов» влюбых районах страны, где нет ограничений для иностранцев.

Во Вьетнаме в отношении собственности на землю существуют определенные ограничения. Согласно вьетнамскому законодательству государство является полноправным и единым собственником земли. Таким образом, государство признает только право пользования землей, но не право собственности. Право пользования землей передается государством посредством передачи земли в долгосрочное пользование либо путем сдачи в аренду. В зависимости от целей использования земли государство устанавливает определенные права и обязанности. Пользователь земельного участка имеет следующие права: право обмена, уступки, сдачи в субаренду, наследования, дарения, поручительства.

До 1 июля 2015 года срок владения составлял 50 лет при наличии свидетельства о собственности и красной книги, подтверждающей право пользования землей, без возможности последующей пролонгации. После 1 июля 2015 года срок владения возможно продлить. В отношении иностранных лиц, находящихся в браке с гражданами Вьетнама, право пролонгации неоспоримо.

• Через кого работать? Кто участвует в сделке?

Приняв решение опокупке, можно обратиться в крупноеавторитетное агентство недвижимости, которое предоставит всю необходимую информацию орынке и поможет выбрать подходящий объект дляинвестиций иполучить наиболее выгодные условия. Как правило, лучше всего работать с одним агентом. Так, вы сможете сэкономить свое время, а также облегчить задачу самому агенту, так как после нескольких просмотров он сможет понять ваши интересы.

Сделки напрямую с продавцом проходят во Вьетнаме довольно часто. Тем не менее, для иностранных граждан строго рекомендуется обращаться к агенту по недвижимости или к юристу для предоставления их интересов с целью контроля чистоты сделки. На финальной стадии обязательно непосредственное участие продавца и покупателя для подписания договора купли-продажи.

• С чего начать (выбор агентства, просмотр объектов, ознакомительный тур). Возможность удалённого приобретения.

При отсутствии возможности лично приехать во Вьетнам сделку можно совершить удаленно. Для этого можно обратиться к российской компании, работающей с вьетнамскими компаниями-партнерами, либо связаться непосредственно с риэлторами во Вьетнаме. При желании можно не нанимать своего агента, а обратиться к риэлтору продавца. При наличии лицензии он занимается юридическим оформлением всех процедур.

Для удаленного приобретения нужна доверенность, которая составляется адвокатом во Вьетнаме. Доверенность высылается в Россию и клиент должен подписать её в присутствии нотариуса. В данной доверенности клиент дает право агентству недвижимости совершить сделку на покупку недвижимости от своего лица. Для покупки нужны паспортные данные и денежные средства. Все дальнейшие действия поверенное лицо будет проводить без покупателя, напрямую с агентом продавца.

Однако покупателю все же лучше приехать во Вьетнам для личного осмотра недвижимости. Выбор объекта происходит в течение так называемого смотрового тура, организуемого агентством. В ходе него покупатель самостоятельно оплачивает проживание. Дополнительные расходы на организацию тура также берет на себя покупатель.

• Резервирование объекта. Как происходит? Какой залог?

Правила безопасности при поиске недвижимости во Вьетнаме мало чем отличаются от принятых в других странах мира. При приобретении недвижимости на первичном рынке стоит поинтересоваться наличием у застройщика лицензии на строительную деятельность, разрешения на возведение постройки в этом конкретном месте и согласования плана застройки с местными властями. Если вы приобретаете объект на вторичном рынке, то проверяются следующие параметры:

• Владение, чистота титула: проверьте документы, подтверждающие легитимность продавца на владение и распоряжение недвижимостью, в частности, разрешение на строительство.
• Банкротство:проверьте, что владелец недвижимости не является банкротом, так как в случае банкротства.
• Право на покупку: убедитесь, что нет ограничений на покупку данного типа жилья.
• Задолженность предыдущего собственника по коммунальным платежам и другие долги перед управляющей компанией.

Убедившись в чистоте титула и отсутствия каких-либо обременений, необходимо подписать соглашение, в котором резервируется объект и по которому стороны впредь обязаны придерживаться договоренностей о сделке. Как правило, продавцу перечисляется депозит в размере 100 млн. донгов (примерно 4500$), который является своего рода гарантией серьезности намерений покупателя, и в случае его отказа от покупки они останутся у продавца в качестве компенсации. Соглашение подписывается в офисе девелопера или в офисе агентства, если речь идет о покупке объекта вторичного рынка недвижимости. Депозит вносится наличными деньгами или банковским переводом.

• Проверка состояния недвижимости и чистоты сделки, сбор необходимых документов.

При покупке объектов в стадии строительства или готового жилья напрямую у застройщика стоит обратить внимание на наличие следующих документов:

·свидетельство о регистрации компании

·разрешение на строительство 1/500

·документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок

·одобрение инвестора как застройщика

·разрешение на инвестиционную деятельность.

В случае приобретения объекта недвижимости на вторичном рынке необходимо удостовериться в юридической чистоте документов на приобретаемое жильё. Стоит обратиться к юристу для соблюдения всех формальностей и проверки юридической чистоты объекта недвижимости.

Продавец и покупатель должны предоставить пакет документов, включающий документы, удостоверяющий личность, свидетельство о браке/разводе или документ, подтверждающий факт о том, что продавец/покупатель не состоит в браке, свидетельство о собственности на жилой объект недвижимости, сертификат о правопользовании землей. С данным пакетом документов необходимо появиться у нотариуса, который нотариально заверит все предоставленные документы и оформит четыре экземпляра договора купли-продажи: один экземпляр – для продавца, второй – для покупателя, третий – для налоговой службы, четвертый – для агентства регистрации недвижимости. После этого в течение 10 дней необходимо подать заявление о внесении изменений о правопользовании земельным участком в одном экземпляре, а также налоговую декларацию для последующей уплаты налогов в агентство природных ресурсов и окружающей среды. В противном случае при нарушении сроков внесения документов необходимо уплатить штраф в соответствии с действующим законодательством.

• Способ оплаты сделки. Перевод денег в страну – как на практике чаще делают? Предоставление документов о происхождении денег – требуют или нет?

Иностранные лица могут оплатить покупку недвижимости как наличным, так и банковским расчетом. Предоставление документов о происхождении денег не является необходимым.

• Возможность получения ипотеки. Существующие схемы кредитования. Процентная ставка, возможная сумма, срок кредита. Каковы требования банка для иностранцев?.

Вероятность оформления ипотеки во Вьетнаме высока, если вы отвечаете критериям банка, установленным для заемщика. Как правило, проще всего оформить ипотечный кредит в филиалах международных банков, например, в HSBC, AZN или Citybank. Также, возможно, оформление кредита в государственном банке Vietcombankили в российско-вьетнамском банке VRB. Как правило, банки могут выдать займ до 70% от полной стоимости квартиры на разные сроки – на 5, 10 или 20 лет в зависимости от банка. Обязательным условием для оформления кредита является предоставление справки о доходах.

• Договор купли-продажи: где заключается, кем подписывается, что в нём указывается.

В договоре купли-продажи необходимо указать данные продавца и покупателя для установления личности, описать объект недвижимости с указанием его расположения, указать долю и площадь собственности, места общего пользования, цель покупки, сроки и форму оплату в зависимости от цели покупки: для проживания или для сдачи в аренду, срок передачи объекта недвижимости в собственность, срок поручительства, срок аренды, права и обязанности сторон, срок действия договора.

Договор купли-продажи подписывается в офисе девелопера Девелопер обязуется предоставить договор купли-продажи, оплаченные инвойсы от лица покупателя в нотариальную контору.

В случае, если вы приобретаете вторичный объект недвижимости, сделка проводится в агентстве недвижимости с последующей нотаризацией документов. Помните, что в обязанности вашего юриста входит подача документов в регистрационный реестр для оформления нового свидетельства о собственности.

• Сопутствующие расходы: налоги, пошлины, оплата услуг нотариуса, юриста, агента. Приведите пожалуйста конкретный пример с расчетами дополнительных расходов.

Во Вьетнаме отсутствует гербовый сбор, налог на недвижимость и налог на наследство. Передача по наследству рассматривается как перепродажа. В таком случае необходимо оплатить личный подоходный налог в размере 2% от цены перепродажи, указанной в нотариально оформленном договоре.

Налог на прирост капитала также отсутствует. В отношении частных лиц государство взыскивает со сделки налог в размере 2% от суммы сделки, в то время как в отношении компаний – корпоративный налог в размере 25% от суммы сделки.

В стоимость недвижимости включается НДС, составляющий 10% от стоимости. В затраты на оформление документов входят нотариальные услуги (0,05%).

При приобретении недвижимости напрямую от застройщика оплачивается регистрационный сбор в размере 0,5%. Как правило, регистрационный сбор входит в стоимость объекта недвижимости и не требует отдельной оплаты покупателем.

В случае приобретения квартиры вторичного рынка жилья необходимо уплатить следующие виды налогов:

• личный подоходный налог в размере 2% от стоимости жилья (в двух экземплярах, ответственность за уплату лежит на покупателе)
• регистрационный взнос в размере 0,5% от стоимости жилья (в двух экземплярах, ответственность за уплату лежит на покупателе)
• административный сбор в размере 15,000 вьетнамских донгов/1 договор
• сбор за ведение дела в размере 0,15% от стоимости права уступки (не менее 100,000 и не более 5,000,000 вьетнамских донгов)

Примерный расчет стоимости недвижимости:

1. Стоимость объектанедвижимости от девелопера- 2-комнатные апартаменты 300.000 USD.
2. НДС - 10%: 30.000 USD.
3. Услуги нотариуса - в среднем 0,05% - 150$.
4. Комиссия агента – 2-5%: 10.500$.

• Государственная (муниципальная) регистрация сделки и переход права собственности. Сколько по времени занимает вся сделка?

После проверки стороны заключают договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. После перечисления покупателем средств на счет продавца имя собственника вносится в реестр государственной недвижимости. Свидетельством владения недвижимым имуществом является сертификат на право пользования квартирой/домом/землей. Для получения свидетельства о собственности и права пользования землей необходимо предоставить следующие документы:

• заявление о выдаче свидетельства на вьетнамском и английском языках согласно установленному образцу,
• документы, подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости,
• разрешение на строительство местных властей, если осуществляется покупка квартиры в доме со статусом «жилого коммерческого проекта»,
• договор аренды земли или постановление о передаче земли, если осуществляется покупка виллы,
• план-акт передачи квартиры,
• соответствующие документы согласно предписанию в случае дарения или передачи квартиры по наследству,
• оригинал договора купли-продажи или дарения или завещания,
• заверенная копия загранпаспорта,
• квитанция об уплате налога и государственной пошлины в соответствии с законом.

Примерное оформление свидетельства о собственности составляет от 4 до 12 месяцев.